A través de la apelación a lo dictaminado por el Juzgado Nacional Civil Nº 20 en los autos caratulados “Ramos Jorge Alberto y otro c/Arrendo Eduardo s/Rendición de Cuentas”, en donde se pone en tela de juicio la falta de legitimación activa de un propietario de una unidad funcional - dpto-que exige la rendición de cuentas al administrador -Ley 13512, hoy regulado por los art. 2037 y sgtes del CCyCN-.
(falta de legitimación activa significa que una persona carece de determinadas condiciones que lo hacen hábil para presentarse ante un juez a solicitar o exigir algo)
La Cámara al respecto sostiene que " Es así como el inciso e) del artículo 2067 citado, obliga al administrador a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal. El administrador ingresa entonces, en el conjunto de personas que deben rendir cuentas “por disposición legal” (art. 860 inc. c) del CCC) y no solamente porque actúe en interés ajeno (art. 860 inc. a) del CCC) y le sean aplicables las normas del mandato. (art. 1324, obligaciones del mandatario).-
No existe un vínculo directo del administrador con los propietarios respecto a las obligaciones derivadas del mandato, sino con el consorcio.
La asamblea es el órgano encargado de recibir la rendición de cuentas (conf. art. 2058 conc. y corr. del Código Civil y Comercial) (conf. Lorenzetti Ricardo L, Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Ed. Rubinzal –Culzoni Editores, Tomo IX, página 553).- En la relación celebrada entre el consorcio (mandante) y el administrador (mandatario), el administrador se relaciona con el consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquel y cada un de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial.
De ahí que sea el consorcio el que está autorizado mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas (Conf. Highton E., en “El administrador en la Propiedad Horizontal”, página 171, Ed. Rubinzal Culzoni Editores).-
Por ende, el propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de la administración, ya que la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio.- Fecha de firma: 10/08/2017 Alta en sistema: 11/08/2017 Firmado por: BEATRIZ ALICIA VERON, ZULEMA WILDE, JUEZ .
En orden a lo expuesto, encontramos que la acción intentada resulta improponible toda vez que la actora carece de legitimación para obrar en la forma pretendida."